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　　這是給我國(guó)內(nèi)客戶的一份答卷?？蛻粼谌盒壑? Condo之當(dāng)今房地產(chǎn)大勢(shì)下，對(duì)于多年來(lái)堅(jiān)持的買大地老房以及未來(lái)的翻蓋以及重建，仍情有獨(dú)鐘，矢志不渝。

　　于是，本著未來(lái)翻建或重建，力求投資穩(wěn)妥，一擊而勝的出發(fā)點(diǎn)，此次趁著客戶的十一長(zhǎng)假，我們共同把那些過(guò)去早已好鎖定區(qū)域的大地老房看了一個(gè)透。在此過(guò)程中，我也再次就一些開(kāi)發(fā)方面的問(wèn)題，以及當(dāng)今房市下，買地重建需要注意的事項(xiàng)，在客戶的帶動(dòng)下，重新捋順了一遍。

　　買地蓋房，舊房翻新，早已不是什么新的話題。過(guò)去幾年，幾乎被各路建筑以及非建筑專業(yè)出身的人士以各種渠道和方式宣傳講解過(guò)。很多不差錢有膽識(shí)的客戶，勇于嘗試，翻建了不止一套;而內(nèi)部裝修，翻新后出售盈利，更是有很多成功案例。

　　我認(rèn)識(shí)的經(jīng)紀(jì)同事，貸款專家，也有 “實(shí)踐出真知”，親臨其境，從自己本人的蓋房經(jīng)歷中總結(jié)出很多寶貴經(jīng)驗(yàn)。

　　要說(shuō)翻建和重建需要注意的事項(xiàng)，恐怕永遠(yuǎn)有說(shuō)不完，以及漏掉的內(nèi)容。因?yàn)檎畬?duì)于翻建許可的申請(qǐng)程序和要求，重新劃分商用以及民用，環(huán)境保護(hù)等，不但有嚴(yán)格的規(guī)定，各個(gè)區(qū)域和市鎮(zhèn)也有自己?jiǎn)为?dú)的規(guī)定。

　　今天所說(shuō)，是重建和翻建需要注意的主要事項(xiàng)，非常有普遍性。是無(wú)論過(guò)去和將來(lái)形勢(shì)如何，都盡量不要背離的基本準(zhǔn)則。尤其現(xiàn)在，房市低迷不振之下，舊房翻新，買地重建是一把雙刃劍，怎么出手是關(guān)鍵。

　　1.選對(duì)地址，成功一半;找好地址，需要慧眼和膽識(shí)。

　　地產(chǎn)界的俗語(yǔ)：Location，Location，Location。地點(diǎn)，地點(diǎn)，還是地點(diǎn)。重要的事情說(shuō)三遍。選對(duì)了地址，您已經(jīng)贏了一多半，全勝和小勝之分而已。

　　一塊好地，蓋了豪宅，地段加房子，烈火烹油，沒(méi)有不旺的道理。就算沒(méi)有資金，自己無(wú)法投資翻建，您也不用愁，有慧眼的開(kāi)發(fā)商們，是不會(huì)錯(cuò)過(guò)您的好地址的。哪怕您蓋到一半，出現(xiàn)無(wú)法抗拒的天災(zāi)人禍，不得不爛尾，您也一樣可以將房子打包賣出去。

　　好有好的道理，硬通貨經(jīng)得起時(shí)間和市場(chǎng)的考驗(yàn)。此次房市震蕩，經(jīng)典好區(qū)的豪宅們巍然不動(dòng)。

　　您說(shuō)，這不是廢話，誰(shuí)都知道買地買房都要好地址啊。呵呵，未必。

　　一目了然的好地，看上的可不止您一個(gè)人;在黃金地段，或者，已經(jīng)翻建的新房占整個(gè)區(qū)域的一半，甚至多于老房，通常是好地段了，但是貴啊。這樣的區(qū)域，買老房甚至不如買人家翻蓋好的新房劃算，至少，從性價(jià)比上來(lái)說(shuō)是這樣。

　　那些大地老房的潛在賣家們，對(duì)于自己的土地價(jià)值，心知肚明的同時(shí)，還會(huì)有“自家孩子最好”的心理，在您的估值上，通常會(huì)加上個(gè)20%。所以，與公認(rèn)的好地，貴的流油的地段死扛，不是我們強(qiáng)調(diào)的投資套路。

　　我今天說(shuō)的是中等財(cái)力，要四兩撥千金的投資。

　　那么，如何選地，才能小兵立大功呢?

　　首先，在您自己滿意或者熟悉的區(qū)域，或者經(jīng)紀(jì)建議的地段，自己到現(xiàn)場(chǎng)看，轉(zhuǎn)悠，體察，獲得一手體會(huì)。這是個(gè)笨法，但管用。

　　其次，如果您看到一個(gè)沉寂的老區(qū)，地塊方正，戶型整齊，交通便利，適合居住的同時(shí)，在未來(lái)的某一天，也可能作為出租或者家庭旅館，Airbnb 來(lái)做，那么，如果遇到占地好，房子暫時(shí)不需要過(guò)度裝修就可以住人，您可以出手，關(guān)鍵是便宜。風(fēng)險(xiǎn)是，您可能很久都無(wú)法獲得許可。只是內(nèi)部裝修沒(méi)問(wèn)題。

　　一個(gè)完全沒(méi)有翻建房的老區(qū)域，居民觀念比較保守，申請(qǐng)?jiān)S可首先需要的“百分之多少的鄰居們同意”這條，可能會(huì)遇到阻力。

　　您可以做第一個(gè)吃螃蟹的人，也可以買來(lái)后等待別人先吃，您隨后跟上。也可以在一個(gè)已經(jīng)有了翻建的街道，當(dāng)然最好是很少，新舊房占比不要超過(guò)10%，買來(lái)投資。然而，一個(gè)區(qū)域，只要有翻建的新房出來(lái)，哪怕正在建，這個(gè)地區(qū)的老房，就會(huì)有漲價(jià)的趨勢(shì)?；垩墼谶@里變得彌足珍貴。

　　2. 挑選建筑商;全包還是分包。

　　再次強(qiáng)調(diào)，我今天這篇，是給國(guó)內(nèi)客戶的答卷部分，客戶只想買快很好的大地，能夠蓋一棟或者兩棟獨(dú)立屋，找全包。如果您是財(cái)力強(qiáng)大的集團(tuán)公司，想要買大地，蓋聯(lián)排鎮(zhèn)屋，或者Condo大樓，不在此范圍內(nèi)。

　　建筑商，或者說(shuō)就是我們國(guó)內(nèi)說(shuō)的包工隊(duì)，在這邊選擇很多，包括的服務(wù)范圍分別不同。從設(shè)計(jì)圖紙，到申請(qǐng)各種許可，到最后完工，驗(yàn)收，交房，俗稱的一攬子工程，就是全包;以及分開(kāi)服務(wù)，作為業(yè)主，您可以自己做監(jiān)工，選擇多個(gè)渠道去完成所有的作業(yè)。

　　這個(gè)仍然是說(shuō)不完的話題，具體到實(shí)際操作，很多細(xì)節(jié)絕對(duì)需要專家的意見(jiàn)。選擇一個(gè)好的建筑工程隊(duì)，幾乎和選一個(gè)好地址同等重要。

　　我個(gè)人也是客戶的體會(huì)就是，當(dāng)然要找工程隊(duì)，一旦選好，全權(quán)托付。然而，一定不要大撒把。無(wú)論是本地西人，還是咱們自己的華人施工隊(duì)，如何信任另當(dāng)別論，作為業(yè)主，或者業(yè)主委托的經(jīng)紀(jì)人，都要有個(gè)弦繃著。人性如此，和族裔無(wú)關(guān)。

　　如果您英文好，也可先了解一下各個(gè)流程，親自到當(dāng)?shù)卣儐?wèn)，做到心中有數(shù)。找個(gè)翻譯都值得。業(yè)主懂行，其實(shí)是雙贏的事兒。一個(gè)好的建筑商，不怕業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)工，但并不希望遇到一個(gè)完全不懂，又不肯全放手，啥都問(wèn)，聽(tīng)了也懵懂的金主。

　　3. 資金準(zhǔn)備一定要充足，防止?fàn)€尾工程。

　　實(shí)踐證明，很多建筑工程，哪怕僅僅是內(nèi)部大裝修，都是由于后期資金準(zhǔn)備不足，造成業(yè)主的損失。

　　最好在預(yù)留資金的基礎(chǔ)上，哪怕很充分，也要備出10%的余富?？傆幸庀氩坏降氖虑榘l(fā)生，比如某段工程驗(yàn)收不合格，需要重來(lái);或者裝修需要的特殊材料到貨延期;交房后市場(chǎng)不好，比如現(xiàn)在，房子無(wú)法按照預(yù)定價(jià)位或者日期賣出，在市場(chǎng)的停留期延長(zhǎng)，等等。所有這些，都會(huì)造成資金流通上的阻礙。

　　如果您了解一些蓋房貸款資金來(lái)源，一定知道從A類銀行貸款很難，尤其當(dāng)下，難于上青天;從B類，或者C類借債，能借到就算好了，然而利息驚人。目前市場(chǎng)上C類銀行的借債利息，雖稍有不同，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，通常是 2% 加上9%，一共 11% 的年息，或者更高。

　　所以，一旦工期延遲，損失以日計(jì)算。有很多投資者蓋到后半段，資金供應(yīng)斷鏈，出現(xiàn)爛尾，不得不將物業(yè)打包賣掉，賣價(jià)肯定不如人意。而收房后的市場(chǎng)停留期延長(zhǎng)，也會(huì)令業(yè)主支撐不住，不得不降價(jià)急售。

　　篇幅有限，只能概括說(shuō)。舊房翻新，買地重建，需要戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視，細(xì)節(jié)不容忽視。

　　如果您非要我只選一條最重要的說(shuō)，我認(rèn)為，選地，至關(guān)重要。沒(méi)買到好地，猶如地基沒(méi)打好，樓只能越蓋越歪。

　　一塊地，就如同多位數(shù)領(lǐng)頭的 1，后邊跟著的0們，就是所有的工程，配件，貸款等，屬于錦上添花。而沒(méi)有了前邊的1，后果可想而知。